양도소득세 세액계산 방법
2007년부터 양도소득세를 계산할 때 부동산을 사고 팔때 얻은 실제 이익(실제 양도차익)을 기준으로 하는 양도소득세 실거래가 과세제도가 시행되었습니다.
따라서 실제 증빙에 의한 실지거래가액으로 양도소득세 계산하여 신고·납부해야 합니다.
실지거래가액에 의한 세액계산
실지 양도가액은 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액을 말하며, 실지 취득가액은 양도자산의 취득에 소요된 실지거래가액을 말합니다. 이는 소득세법시행령 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액입니다.
타인으로부터 매입한 자산의 취득원가 상당액은 매입가액에 취득세·등록세 기타 부대비용을 가산한 금액을 뜻합니다. 자기가 행한 제조·생산 또는 건설 등에 의하여 취득한 자산은 원재료비·노무비·운임·하역비·보험료·수수료·공과금(취득세·등록세 포함)·설치비 기 부대비용의 합계액을 포함합니다.
취득가액 계산 시 포함되는 경우
- 자산을 장기할부조건으로 매입하는 경우 발생한 채무를 기업 회계기준에 따라 현재가치로 평가하여 현재가치할인차금으로 계상한 경우 당해 현재가치할인차금을 포함한다(상각액 공제가 있는 경우 제외).
- 당사자 약정에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득가액에 포함한다. 이 가이드라인을 따라 양도소득세를 계산하며, 실제 거래가 증빙을 통해 신고·납부를 진행해야 합니다.
기타 필요경비
자본적 지출액과 양도비 등 실제 증빙에 의하여 계산한 가액의 합계액을 말합니다.
자본적 지출액
- 소득세법시행령 제67조 제2항의 규정을 적용하여 계산한 자본적 지출액입니다.
- 감가상각 자산의 내용연수를 연장시키거나 가치를 증가시키기 위해 지출한 수선비를 포함하며, 본래 용도를 변경하기 위한 개조, 엘리베이터 또는 냉난방장치 설치, 빌딩 등의 피난시설 설치, 재해 등으로 인한 당해 자산의 복구 등이 포함됩니다.
쟁송이 있는 경우
- 양자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우, 소유권 확보를 위해 직접 소요된 소송비용, 화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입 된 것을 제외한 금액이 포함됩니다.
※행정작용에 의하여 권리나 이익을 침해당한 자가 이를 구제받기 위하여 제기하는 절차
양도자산의 용도변경, 개량, 이용편의를 위해 지출한 비용
- 양도비 등 증권거래세, 양도소득세 신고서 작성비용, 소개비 등이 포함됩니다.
- 다만, 취득자금으로 활용된 은행 대출이자 등은 필요경비에 해당하지 않습니다.
장기보유특별공제액의 계산
장기보유특별공제액 = (실지 양도가액 - 실지 취득가액 - 기타 필요경비) × 보유기간에 따른 공제율
장기보유특별공제는 3년 이상 보유하고 양도하는 토지·건물에 대해 적용되며, 보유기간은 양도자산의 취득일부터 양일까지로 계산합니다. 장기보유특별공제 제외대상에는 보유기간 3년 미만의 부동산, 미등기 양도자산, 국외부동산 등이 포함됩니다.
양도소득 기본공제는 양도자 1인당 연간 2,500,000원을 공제합니다.
부동산 양도소득세 산출세액계산
양도차익 = 실지 양도가액 - 실지 취득가액 - 기타 필요경비
도소득금액 = 양도차익 - 장기보유특별공제액
양도소득과세표준 = 양도소득금액 - 양도소득기본공제
양도소득세산출세액 = 양도소득세표준 × 양도소득세율